国外客户购房指南

 

美国市場一個成熟的以市場經濟為主導的市場，对外国投资者一般持欢迎态度。同时，美国法律透明公开，购房程序简单明了。外國人在美国买房，只要持有合法签证，不需要美国国籍，也不需要绿卡，便可以買到自己想要的房子。國人喜歡用現金全付方式置業，但實際上，只要有50%以上的现金，其餘部分的款項，是可以通過貸款來支付的。所以，只要具備合法簽證的身份，足夠量的現金和信用度（如果貸款的話），大家可以隨便在美國購買房子。當然，由于买家对当地的环境条件，市场情况等了解得不多，在美国置购房产，还是应该有求於当地的房地产经纪人的帮助，小心谨慎，了解市场，認真比較，熟悉购房流程和了解投資的潜在风险，这样 ，才会买到合适自己的物业 。在美国，一般由卖方給提供服務的地產公司支付佣金，买方是不用付佣金。

 

纽约市的公寓楼通常分两种：合作公寓（Co-op）和共有公寓（Condo）。从外表上看无两样，都是公寓楼。曼哈顿的公寓楼以合作公寓居多，数量为共有公寓的三陪。国外买家一般只能购买共有公寓，原因主要是从两种公寓的产权结构与管理方式而来。

 

整个合作公寓大樓尤如一個独立经营的股份公司，每一戶公寓根据面积的大小持有不同的股份。合作公寓的屋主实际上並不拥有房産权，而是持有該公寓大樓的股份。在成交过戶時，買方收到的是公寓股份证明书。屋主每月向大樓交維持費(maintenance)。每月的維持費中大約45-55%是房地产税。大楼拥有产权，直接付稅給政府，並將房地産稅按每個公寓股份的多少，分摊給每戶。整個大樓有时候会负有貸款，貸款利息分摊在每月的維持費中，因此物業費比較高。 合作公寓委员会对购房申请有非常严格的要求和审查。 合作公寓一般都有明文規定，不允許投資人、公司、非美國公民和非綠卡持有者购屋，不允許出租或严 格限制出租，有些甚至还不允許父母为子女买房。

 

不同于合作公寓，共有公寓的屋主拥有房屋的产权，每年直接向政府交纳地税。虽然同样需要向公寓委员会申请迁入，共有公寓屋主自由买卖，委员会没有权力拒绝买家，只能要求买家遵守大楼的规章制度，按照要求去做。公寓可以自住或出租。共有公寓是海外投资人的选择。

 

此外，一种新兴的形式，合Co-op和Condo为一体的公寓，称共有合作公寓（Condop )也正在曼哈顿兴起。购屋者持有的仍是合作公寓的股份证书形式，但管理上，呈现共有公寓的形式，即公寓委员会无权拒绝买家，不需面试，允许出租。因此，这种形式的公寓也可以成为海外投资人的考虑与选择。

 

 

 

 

共有公寓 Condominium Buildings

海外買家可以輕松獲得融資; 通過融資購房時，前10至15年免征所得稅

 

海外買家人在美國境外也可完成交易

海外買家需要買方經紀人