购房程序

 

买家的购房一般程序如下:

 

1. 财务准备与要求

适合贷款的买家, 购房前需要取得银行或贷款公司出具的申请贷款资格证明( pre-approval), 通常称贷款预批. 拥有一纸貸款預批，除了可以更好的評估自我財力，決定自己看房選房的價位空間外, 同時，也能讓您在出價時更有說服力。准备购房的款项, 要提前两个月存进银行. 如果不需要贷款, 全現金買房，買家应將資金提前滙到美國的當地銀行。

 

2. 选择房子

根据家庭需要和財务能力，由地产经纪人协助选定合適的地點、價位、房型，並通過電話電郵等方式浏覽篩選。然後由专业地产经纪人带领实地勘察房子，并了解周邊的學區優劣、交通、公園, 購物 及公共设施等情況，这样, 买家不僅了解房子本身的各种情况和特點，並對所處的社區環境有個全面的了解和綜合的評估。

 

3. 出价议价与协议达成

选定滿意的房子后，经纪人會爲你進行全面的市場分析，包括綜合上市曆史、周邊交易和政府估價等多方面因素，並通过与卖方的反复沟通，帮助買家確定合理的報價，反复磋商, 不断联系, 推敲各种细节, 环环相扣，最后达成双方都能接受的價格和條款。

 

4. 房屋检验

价格与条款接受以後，买家应该聘請持一位持有專業執照的驗屋師來检验房子。驗屋費由買家支付，驗屋師對買家負責。验房结果如果發現存在较大的安全结构問題，買家可以取消出價；如果問題不大，买家可以要求賣家修理或者重新協商買價。

 

5. 簽訂买卖合同

签订买卖合同是购房的关键之一. 合同约束买卖双方. 卖方在合同有效期内,不能把房子再卖给第三方; 买方要在合同中规定的时间内, 备好款项, 完成各项指定的相关工作, 履行房子的交易. 紐約州的房屋交易，买卖双方都需要聘用专业律师代理自己. 卖方律师拟定合同。合同签署时，买方在通常情况下，需要缴付房价的10% 的订金；此订金存入賣方律師的托管賬戶（Escrow Account），不能用于其它用途，等到房子成交时，一并算进成交房价。买家如果出现违约，需要甘冒这10% 被没收的危险。

 

6. 贷款过程与产权调查/产权保险

合同签署后，如果需要貸款，买家一般有60-90天时间去向银行申請。如果是全現金買房，可以省略此步驟。于此同時，買家律師將聘請産權調查公司，对房子产权链进行历史追溯调查。除此之外，相关的债务，违章，等方面也在其调查范围内。在调查得出结果后，产权公司向买家建议购买产权保险。购买产权保险的意义为，日后不管可能发现任何购买保险的当时以及之前的产权问题，产权保险负责赔偿所有的可能性损失。另外买家需要请有关公司绘侧制定房产土地平面图（Survey），用以精准确定房屋位置与大小，并厘定與鄰居的分界。

 

7. 产权交割

贷款申请获批和产权调查完成后，经过各方面协调，确定成交时间。成交前24到48小时内，由经纪人安排和带领买家，进行最后房屋检查(Final Walk-through)，以确定水电冷暖工作正常以及房屋其它狀況跟当初看房时一致。成交时，买家由自己律师代理审阅与解释相关文件与契约，核算各项数据，指导买家签署各种文件。过户后，经纪人协助买家衔接相关的水电煤冷暖服务，转入新屋主的名下。