五项美国购房须知

 

 

（一）费用须知

 

美国的房地产交易各种费用加起来是总房价的2%左右，一般包括以下费用：

 

• 房屋估价费 （Appraisal fee）

• 登记费 (Recording fee)

• 土地税调整 (Property Tax Adjustment)

• 物业管理费 (HOA or Management)

• 房屋勘查费 (Survey Fee)

• 产权保险费 (Title Insurance )

• 房屋检查费 (Home Inspection Fee)

• 银行贷款申请及相关费用(Bank Charges), 如银行评估费，信用报告费，贷款申请费

 

（二）贷款须知

 

在美国多数人使用贷款购房，常见的是抵押贷款（mortgage），这也适用于想在美国投资的中国人，即使不是美国公民，同样也可以向美国的银行或其他贷款机构申请美国的抵押贷款。抵押贷款的比例通常不超过房屋售价的70%，首付款大多为售价的30%以上，贷款期限范围很宽，常见的是30年，此外还有5年，7年，10年，15年，20年不等。

贷款利率分为可调利率和固定利率。 可调利率贷款指购房贷款利率随国家基准借贷利率浮动的贷款。这类贷款通常在一段时期内利率固定不变，这段时间到期后，放贷机构可按照国家银行利率浮动而上调或下调利率。美联储决定利率浮动与否，而每个独立抵押贷款放贷机构有权决定调整时间。 固定利率贷款指整个贷款期间内贷款利率是固定不变的。对于长期贷款和愿意在整个贷款期享受同一利率的贷款人来说，固定利率贷款是一个不错的选择。如果只想短期占用抵押贷款，可以选择初始利率较低而利率可调的贷款。

在美国贷款买房通常要经过如下步骤：

1. 选择合适的贷款机构。与中国的房贷利率不同，美国的贷款银行和贷款机构提供的贷款利率是不一样的，对外国人的利率也会不同。因此要和多家房贷机构商谈，以选定提供最佳利率的贷款机构，并弄清有关资格要求和规定。

2. 获得申请贷款的预先资格（prequalification）。贷款人在申请贷款前须花点时间与银行就贷款计划进行沟通，提供收入和债务等个人信息，以获得申请贷款的预先资格。银行会免费帮助贷款人计算其购买能力，给出一张购买力报告，使贷款人清楚地了解自己能购买房屋价位的上限，同时了解贷款机构是否愿意提供贷款。

3. 贷款资格审核。贷款机构对贷款人的收入报告、月供能力、资产总额、信用记录、身份证明、职业等个人情况进行审核。

4. 房产评估及产权调查。贷款公司对即将购置的房产进行现场鉴定，并根据房产性能、状况作出房产价格评估报告。之后还要进行房产产权状况调查，以确保房产产权历史清晰。许多贷款公司还需要一些特殊检查，如白蚁价差及屋顶维修。

5. 成交贷款，签署贷款文件及放贷。一旦贷款获准，贷款文件会送至公证机构，由贷款机构或授权代理人与贷款人一起签署贷款相关法律文件。签署后的文件再由贷款机构复阅。贷款放至产权公司进行放贷。

6. 结算贷款成交费用。贷款成交费用包括贷款申请费、信用报告费、房屋评估费、产权调查费等必要的法律费用。

从申请贷款到放贷通常需要1-2个月左右的时间。在申请贷款前，贷款人可以选择就近的美国银行开户并存款，存款额和存期没有要求。然而，这有助于在抵押贷款放贷机构处建立个人身份证明

 

（三）税法须知

 

美国对于私有房产保护的法律，可以源于英国200年前的《英国基本法》，它认为私人的财产和空间是神圣不可侵犯的。在美国拥有房产的同时是拥有土地的，它的永久产权保护土地、地面上的地产以及地上地下的自然资源，包括矿产、石油等等。在美国的私有产权独立永远持有，没有任何的开发限制，如果地是私人的，政府不得干预。同时，外国人在美国拥有房地产，同样受到美国法律的保护。

美国对土地和房屋直接征收的是房地产税(Real Estate Tax or Property Tax)，又称不动产税，每年缴交一次，课征的对象为不动产所有人。因此无论是否为美国籍、当地居民（即绿卡）或是外国籍居民，拥有当地不动产即需要缴交不动产税。美国的房地产税是由各地方政府征收，目前美国的50个州都征收这项税收，各州税率不一，对于加州来说，每年所需缴交的税额约为买价的1%。

其它与房地产有关的税是交易税、遗产赠与税和所得税项。

一是交易税，税率约为$0.55 每 $1,000，房地产买卖时缴纳 （比如：购买$300,000的房屋，交易税是$1650）。

二是所得税，房地产出租形式的收入适用此税；资本利得税，是依据房地产出售所获得的差价收入征收的，加州现行的税率是25％（联邦税15％，州税10％）。

三是遗产赠与税，超过价值60万美元的房地产作为遗产和被赠与时才征收。

 

( 四 ) 程序须知

 

1）首先确定是否现金购房还是贷款购房： 如果决定在美国贷款，则需确定美国放贷机构并获取贷款预先资格。

2）选择的合适的经纪公司买方需选择所购房屋区域内的房地产经纪公司，因为他们更熟悉当地的法律程序和房地产市场，由经纪公司带领进行实地考察。

3）双方签订销售合同 买卖双方达成购买意向后, 共同签署销售合同。多数情况下由卖方提供合同, 买方可审阅。买方签字的同时提供押金。

4）过户公司开启监管帐户： 过户公司收到双方签字生效的合同后, 受双方委托将押金存入银行监管帐号。

5）过户公司准备过户文件过户公司对交易中的地产进行所有权认证, 证实卖方无条件拥有该地产。之后过户公司为双方准备各自过户应签署的所有文件。

6）房屋检查：买方做各项房屋检查，并提出维修要求；购买房屋保险。

7）双方签署过户文件： 买卖双方收到过户公司发出的过户文件后, 各自签署完成。有些文件可能需要签字公证。买方须将签署好的文件及过户总金额一起交给过户公司。

8）政府记录产权过户： 过户公司收到双方寄还的过户文件后, 核对无误, 前往当地政府进行产权过户的记录。记录当天生效。

9）买方收到产权证及所有权保险单： 买方应在过户后从过户公司处收到所有权保险单及产权证书。产权证书由当地政府记录，产权过户后递交过户公司。

 

 

( 五 ) 保险须知

 

美国的房屋保险分以下三种：

 

1. 业主产权保险（Owner's Title Insurance）

在产权登记中发生遗漏和失误的概率很低，但是一旦发生，就会给新房主带来不同程度的危害，造成直接经济损失。产权保险是行之有效而花费不多的保护方法，可以确保产权方面意外事故发生后的赔偿，包含了所有重新恢复拥有产权所需要的法律费用。对于需要银行贷款的购房者，在发放贷款之前，银行会强制性要求买方购买产权保险。

产权保险通常包括以下项目：文件中不正确的签字；伪造, 欺骗, 欺诈；登记错误；房屋的侵占；没有记录在案的特殊的土地使用权和通行权；前任房主违反建筑规范；测量图错误或不合法的测量图；律师造成的错误, 失职和欺骗；前任房主未缴纳的地税或地方改造费； 注册在产权上无效的贷款等。

产权保险收费一般分为卖方保险费用和买房保险费用。 卖方保险费用：以房产成交价为保险额，确保卖方无违法纪录，保障买房的产权安全； 买方保险费用：以贷款全额作为追加的保险额，确保买方产业无预期外的问题产生以及调查中可能未发现的问题，保障银行贷款的安全。保险费须在交房当天一次性缴纳。产权保险不能过户给他人．

 

2. 房屋保险。

不论购买的是新房还是二手房，买主都应购买房屋保险，以保障业主在遭遇突发和意外的灾难时，经济上的损失得到补偿。所有贷款机构也都会要求在保单上附加房屋保险条款。房屋保险通常包括以下项目：受灾後赔偿给业主或按揭银行的部份；物业建筑物（包括房屋本身，围墙，车房，车道，泳池等）; 私人财物（家俱、电器、书藉、收藏、文件等）;修复期生活开支 ( 因灾难不能使用自家宅院，及在修复期间的额外生活花费），以及业主责任险。

 

3. 地震保险。

包括地震、战争、核能意外、洪水灾害等，通常排除在大多数的保险条款之外。投保地震险，可在一般保险条款下列出包括地震险，或专门设立投保地震险一项。美国房地产有７０％的地震险是在西岸的加州售出的（加州法律规定保险业者必须提供地震保险）。一栋价值２０万美元的房屋，每年的地震保险费约需４００～６００美元，几乎相当于屋主正常的普通房屋保险费。在地震极少发生的地区，地震险的保险费则相对便宜.